지역주택조합 '환불보장약정'(안심보장제) 사후 추인 관련 쟁점과 판례 정리

지역주택조합의 환불보장약정(일명: 안심보장제)은 총회 결의 없이 무효입니다. 총유물 처분으로 간주되며, 조합 규약에 따라 총회의 결의가 필요합니다. 철회권 행사로 무효화 가능성을 알아보세요.

 

 

지역주택조합이 조합원 모집을 위해 시행하는 환불보장약정은 총회 결의 없이 무효로 간주됩니다. 이는 민법에 따라 총유물 처분 행위로 분류되기 때문입니다.

 

 

조합의 규약에 따라 반드시 총회의 결의를 거쳐야 하며, 이를 통해 소수 임원의 전횡을 방지하고 조합원들의 권리와 의무를 보호할 수 있습니다. 또한, 무권대리 행위로 간주되는 경우, 조합원들은 서면 철회를 통해 이를 무효화할 수 있습니다.

 

지금부터 아래 내용을 하나하나 이해한다면 도움이 될 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

총회 결의 없는 '환불보장약정'은 무효

 

지역주택조합이 조합원 모집을 용이하게 하기위해 조합가입 계약자들에게 가입계약서의 조항으로 또는 증서나 확약서등 가입겨약서와는 별개의 문서를 통해 '일정 조건 성취 시 납입했던 분담금 전액을 반환하겠다'라고 약정(이하 '환불보장약정')하는 경우가 많다.

 
총회 결의 없는 지역주택조합의 환불보장약정은 무효다.


이 때문에 조합가입계약 자체가 무효라는 판결이 쌓여가고 있는데 이에 반해 최근 많은 지역주택조합에서는 환불보장약정으로 조합가입계약이 무효가 되는 사태를 막고자 환불보장약정을 추인하는 결의를 하고 있다.


지역주택조합이 분담금 환불보장약정에 총회 결의가 왜 필요하고, 총회 결의에는 어떤 절차를 지켜야 하는지?
총회 결의 없는 환불보장약정이 무권대리라는 주장에 대한 대응 등을 알아보자.

 

 

 

 

 

 

환불보장약정의 개요

 

환불보장약정의 정의

 

지역주택조합은 조합원 모집을 용이하게 하기 위해 '환불보장약정'을 조합가입 계약서나 별도 문서를 통해 제공하는 경우가 많습니다. 이는 일정 조건이 충족되면 납입했던 분담금을 전액 반환하겠다는 약속을 의미합니다.

 

 

 

조합원 모집과 환불보장약정의 역할

 

환불보장약정은 조합원들에게 가입의 안전성을 보장하여 조합원 모집을 촉진시키는 역할을 합니다. 하지만 총회 결의 없이 약정된 환불보장약정은 법적으로 무효가 될 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

총회 결의의 필요성

 

 

민법과 총유물 처분 행위

 

지역주택조합의 법적 성격은 '비법인사단'으로, 조합원들이 기납부한 분담금은 총유물로 간주됩니다. 따라서, 환불보장약정은 총유물의 처분 행위로 민법 제276조에 따라 총회의 결의가 필요합니다.

 

 

'환불보장약정'은 총유물의 처분 행위
 
지역주택조합은 그 명칭과 달리 그 법적 성격은 민법상 조합이 아니라 '비법인사단'이다. 지역주택조합이 조합원들로부터 수령하여 보관하고 있는 분담금은 조합원들이 집합체로서 소유하는 총유물에 해당한다.

기납부된 분담금은 현물의 형태로 총유(오후)하고, 기한미도래된 장래의 분담금이행채권은 준총유하면서 관리해야하니 분담금이 실제로 납부되지 아니해도 총유물로 볼 수 없는 건 아니다.

(서울중앙지법 2023.9.15. 선고 2022가단5385785 판결 참조).

 

 

환불보장약정의 무효성 판례

 

서울중앙지법은 2023년 9월 15일 선고한 판결에서 총회 결의 없는 환불보장약정을 무효로 판결하였습니다. 이는 민법과 주택법에 따라 조합 규약을 준수해야 함을 강조한 사례입니다.

 

환불보장약정은 총유물의 처분 행위로서 민법 제276조, 제276조 제1항에 따라 정관이나 규약에 정한 바가 있으면 그에 의하되 정관이나 규약에 정한 바가 없으면 총회의 결의에 의하여야 하고, 이러한 절차를 거치지 아니한 총유물의 처분 행위는 무효다.

(대법원 2007.4.19. 선고 2004다60052,60089 판결 참조)


간혹 '추진위원회 단계에서 환불보장약정을 했고, 당시 아직 창립총회를 개최하기 전이어서 비법인사단이 아니므로 총유물의 처분 행위가 아님'을 주장하는 조합이 있는데 아래 ① ~ ④ 

① 조합가입계약서나 조합원모집공고에서 위원장 및 이사 등 대표기관을 정하여 기재하였음

② 조합 규약을 제정하였음

③ 추진위원회 명의 인감을 사용하여 조합가입계약, 업무대행계약, 분양대행계약 등 각종 활동하였음

④ 민법상 조합은 등기 능력이 없지만, 추진위원회 명의로 사업부지에 대한 소유권이전등기를 마쳤음

등을 주장하여 창립총회 개최 전이라도 충분히 비법인 사단이라고 인정할 수 있다고 대응할 수 있다.

 

 

 

 

 

 

3. 총회 결의 절차와 요건

 

총회의 구성과 역할

총회는 조합원 전체가 모여 조합의 주요 사항을 결정하는 기구입니다. 총회의 결의는 조합원들의 권리와 의무에 직접적인 영향을 미치므로 반드시 필요합니다.

 

 

'환불보장약정'에 관한 총회 결의의 방법
 
대법원은 지역주택조합 규약에 기재된 필수적인 총회의결사항에 관해 '무주택 세대주들이 주택 마련을 위해 지역주택조합을 설립하여 주택건설사업을 장기간 시행하는 과정에서 조합원들의 권리·의무에 직접적인 영향을 미치는 사항에 대하여 조합원들의 의사가 직접 반영될 수 있는 실질적인 절차를 마련함으로써 소수 임원의 전횡을 사전에 방지하고 이를 통해 지역주택조합과 그 조합원들을 보호하는 것'이라고 판시하고 있다.

(대법원 2022.8.31.선고 2019다228612 판결 참조).
 

이는 조합이 '환불보장약정'에 관한 총회 결의를 거쳤음을 주장할 때

① 별도의 안건으로 상정하였는지

② 별도의 안건으로 처리되지 않더라도 충분한 토의를 거쳐 조합원들의 토의권과 표결권이 보장되어 조합원의 의사가 왜곡될 우려가 없는 방법으로 결의하였는지

③ 조합원의 100분의 20 이상이 직접 출석한 상태에서 의결하였는지(주택법 제11조 제7항, 동 시행령 제20조 제4항) 등을 검토해 볼 필요가 있다.

 

 

결의 방법과 절차

총회 결의는 안건을 별도로 상정하고, 조합원의 출석 및 투표를 통해 결정됩니다. 주택법 제11조에 따르면, 조합원의 20% 이상이 출석해야 결의가 유효합니다.

 

 

결의 요건과 추인

결의는 조합원들의 충분한 토의와 동의가 필요하며, 환불보장약정의 경우에도 동일하게 적용됩니다. 추인 결의가 이루어진 후에도 철회권을 행사하여 무효화할 수 있습니다.

 

 

 

지역주택조합 관련 전문 도서 소개

 

 

4. 무권대리 행위와 철회권(중요)

 

무권대리 행위의 정의와 문제점

무권대리 행위는 총회 결의 없이 이루어진 약정을 의미하며, 이는 유동적 무효로 간주됩니다. 조합원은 이를 철회할 수 있는 권리를 가지게 됩니다.

 

 

철회권의 행사 방법과 사례

조합원은 서면으로 철회권을 행사할 수 있으며, 이는 조합에게 송달되어야 합니다. 철회권을 행사하면 무권대리 행위는 확정적으로 무효가 됩니다.

 

 

총회 결의 없는 환불보장약정이 무권대리라는 주장에 대한 대응 방안
  
조합에서 '총회 결의 없는 환불보장약정은 "총회 결의" 라는 특별수권행위를 결한 무권대리행위로써 유동적 무효'라고 주장하는 경우가 있다.


무효행위의 추인에는 민법 제139조가 적용되어 소급효가 인정 안 되지만 유동적 무효가 인정될 경우, 민법 제133조가 적용되어 추인에 소급효가 인정되니 주의를 요한다.
 

지역주택조합의 총회 결의 없는 '환불보장약정' 행위를 무권대리행위라고 인정한 하급심 판결(의정부지방법원
2023.5.4. 선고 2022가단113468 핀결)을 참고.

 

 

 

5. 환불보장약정 추인의 법적 대응

추인 결의의 중요성

추인 결의는 무권대리 행위를 유효하게 만드는 중요한 절차입니다. 조합은 이를 통해 환불보장약정을 합법화할 수 있습니다.

 

추인 결의의 요건과 절차

추인 결의는 조합원들에게 충분히 공지되고, 합법적인 절차를 거쳐야 합니다. 결의 결과를 신속하게 조합원들에게 알리는 것도 중요합니다.

 

민법 제134조는 "대리권 없는 자가 한 계약은 본인의 추인이 있을 때까지 상대방은 본인이나 그 대리인에 대하여 이를 철회할 수 있다. 그러나 계약 당시에 상대방이 대리권 없음을 안 때에는 그러하지 아니하다"라고 규정하고 있다.
 
 
대법원은 "민법 제134조에서 정한 상대방의 철회권은 무권대리행위가 본인의 추인 여부에 따라 그 효력이 좌우되어 상대방이 불안정한 지위에 놓이게 됨을 고려하여 대리권이 없었음을 알지 못한 상대방을 보호하기 위하여 상대방에게 부여된 권리로서, 상대방이 유효한 철회를 하면 무권대리행위는 확정적으로 무효가 되어 그 후에는 본인이 무권대리행위를 추인할 수 없다"라고 판시했다.

(대법원 2017. 6.29. 선고 2017다 213838 판결 참조)
 

따라서 지역주택조합의 총회 결의 없는 '환불보장약정'은 확정적 무효다. 추인 결의가 있었더라도 민법제 139조가 적용되어 소급효가 없다고 주장하고, 무권대리행위로서 유동적 무효라고 하더라도 조합가입계약자가 총회 결의 결과를 알기 이전에(조합에서 총회 결의 결과를 알리기 전) 조합에게 '환불보장약정은 무효다'라는 서면을 도달시킴으로 민법 제134조 철회권을 행사했다면, 조합은 뒤늦게 무권대리행위를 추인할 수 없다는 주장을 할 수 있다.

 

 

6. 결론

 

 

조합원 보호를 위한 조언

 

조합원들의 권익을 보호하기 위해서는 법적 절차를 준수하는 것이 중요합니다. 총회 결의는 필수적인 요소이며, 이를 통해 조합과 조합원 모두의 권리를 지킬 수 있습니다.

 

 

 

향후 법적 대응 방안

 

향후에는 조합원들이 철회권을 행사할 수 있도록 충분한 정보를 제공하고, 법적 대응 방안을 마련해야 합니다. 이는 조합원들의 불안정을 해소하는 데 도움이 될 것입니다.

 

조합가입계약자가 어떠한 우연한 경로로 조합 총회에서 추인 결의가 있었다는 사실을 알게 되었다고 해도 조합으로부터 추인 결의 결과를 송달받지 못한 상태라면 빠른 시일 내에 조합에게 환불보장약정이 무효이므로 조합가입계약 또한 무효 또는 취소권 행사함'이 라는 취지의 서면을 송달시키면 된다.


이후 진행되는 소송절차에서 취소권 행사 또는 철회권 행사를 함께 주장할 필요가 있다.
 

조합이 '환불보장약정'에 관한 추인 결의를 했다고 항변해도, 추인 결의 내용을 살펴 총회 결의 방법을 지켰는지? 추인의 요건을 지켰는지? 추인 결의 결과를 언제 알렸는지? 등을 따져 다퉈야한다.