티스토리 뷰
목차
부동산 PF 구조조정 본격화, 사업성 평가 강화로 옥석 가리기
금융당국이 부동산 PF 시장 정상화를 위해 칼을 빼 들었다. 지난 5월 13일 발표된 부동산 PF 구조조정 계획은 '피해 최소화'에 초점을 맞추고 있으며, 금융기관의 자율적인 재구조화를 유도하는 데 중점을 두고 있다. 계획데로라면 현재 전국 PF 부동산 사업장은 4단계 분류 작업 중이다. 특히 사업성이 양호한 사업장에 대한 자금 지원을 통해 정상적인 사업 진행을 돕겠다는 방침이다.
부동산 PF 사업성 평가 주요 개선사항
| 구분 | 기존 | 개선 |
|---|---|---|
| 평가대상 확대 | 본PF, 브릿지론 기준 | 토담대, 채무보증, 새마을금고 포함 |
| 평가등급 세분화 | 3단계(양호, 보통, 악화우려) | 4단계(양호, 보통, 유의, 부실우려) |
| 평가기준 구체화 | PF특성이 미흡한 단편적 체크리스트 (연체, 보증사고, 사업지속 불능, 장기지연 여부 등) | 사업장별 특성에 따라 핵심 위험요인 종합적 고려 *브릿지론: 경과기간별 토지매입, 인허가현황, 본PF 미전화 기간 등 *본PF: 계획 대비공사, 분양진행 현황, 시공사 현황 등 |
| 사후 관리 기준 마련 | 건정성 분류만 명시 (사후 관리 기준 부재) | 사업성 부족 사업장 사후관리 강화 *유의: 재구조화, 자율매각 추진 부실우려: 상각, 경공매 통한 매각 추진 |
| 평가 결과에 대한 점검 강화 금융사: 평가 실시 및 결과 송부, 사후 관리 금감원: 평가 적정성 점검, 계획서 징구/점검 등 |
악성 사업장을 많이 보유하고 있는 건설사의 부도 위험성은 증가 됐다
6월부터 진행 될 새 사업성 평가 대상 PF는 230조원 규모로 정부는 전국 사업장 5,000여 곳을 평가 할 텐데 부실 우려가 큰 하위 5~10% 사업장은 시장에서 퇴출될 뿐이다.
평가 기준과 강도 모두 강화되서 '부실 우려'등급이 대거 나올 것으로 관측되기 때문이다. 기존에는 토지매입·인허가 시공사 보증 등 사업 초기 단계에 필요한 자금을 대출해주는 브릿지론과 시공단계 자금을 대출 받는 본PF 등만 사업성 평가 대상이었지만 이번 대책에는 토지담보대출, 채무보증, 새마을금고도 사업성 평가 대상에 포함시켰기 때문이다.
이에따라 악성 사업장 을 많이 보유하고 있는 건설사의 부도 위험성 또한 증가 됐다.
사업성 평가 강화, 부실 사업장 정리 유도
핵심은 사업성 평가 강화를 통한 PF 사업장 옥석 가리기다. 기존 3단계에서 4단계로 세분화된 평가 등급 중 '부실 우려' 사업장은 대출액의 75%를 충당금으로 적립해야 하며, 사실상 사업장 정리를 유도하게 된다. 사업성이 부족한 사업장에는 공공과 민간의 자금 지원을 통해 정상화를 돕겠다는 방침이지만, 궁극적으로는 부실 사업장을 신속하게 정리하겠다는 의지가 엿보인다.
6월부터 전국 5,000여 곳 사업장 평가 시작
6월부터 전국 5,000여 곳의 PF 사업장에 대한 새로운 사업성 평가가 시작된다. 평가 기준과 강도가 강화됨에 따라 '부실 우려' 등급 사업장이 대거 나올 것으로 예상되며, 하위 5~10% 사업장은 시장에서 퇴출될 것으로 보인다. 특히 이번 평가에는 브릿지론과 본 PF뿐만 아니라 토지담보대출, 채무보증, 새마을금고까지 포함되어 악성 사업장을 많이 보유한 건설사의 부도 위험성도 높아졌다.
금융당국·은행·보험사, 신속한 구조조정 추진
금융당국과 금융사는 7월 중 사업성 평가를 마무리하고, 9월부터 시장에 구조조정 매물을 순차적으로 내놓을 계획이다. 연체 사업장과 만기를 3회 이상 연장한 사업장을 대상으로 하는 최초 평가는 6월에 진행될 예정이다.
미 금리 인상 가능성, 부동산 PF 우려 확산
미국의 금리 인하 지연과 재인상 가능성이 제기되면서 부동산 PF 관련 우려가 커지고 있다. 시장에서는 브릿지론뿐만 아니라 본 PF의 부실 가능성까지 거론되며 손실 규모가 확대될 수 있다는 전망이 나온다. 금융당국은 과도한 우려를 경계하면서도 업권별 현장 점검을 강화하고 있다.
제2금융권 부동산 PF 손실 최대 13.8조 원 예상
신용평가사들은 제2금융권의 부동산 PF 관련 손실이 최대 13조 8천억 원에 달할 수 있다고 분석했다. 이에 대비해 각 업계에서 추가로 적립해야 할 대손충당금은 총 8조 7천억 원에 이를 것으로 예상된다.
금융업권별 부동산 PF 잔액(단위:조원)
| 구분 | 20말 | 21말 | 22말 | 23.9말(A) | 23말(B) | 변동(B-A) |
| 은행 | 26.1 | 32.5 | 39.4 | 44.2 | 46.1 | 1.8 |
| 증권 | 5.2 | 4.6 | 4.5 | 6.3 | 7.8 | 1.5 |
| 보험 | 36.4 | 42 | 44.3 | 43.3 | 42 | 1.3 |
| 저축은행 | 6.9 | 9.5 | 10.5 | 9.8 | 9.6 | 0.2 |
| 여신전문 | 13.8 | 19.5 | 26.8 | 26 | 25.8 | 0.2 |
| 상호금융 | 4.1 | 4.9 | 4.8 | 4.7 | 4.4 | 0.3 |
| 합계 | 92.5 | 112.9 | 130.3 | 134.3 | 135.6 | 1.4 |
금융기관, 손실 대비 철저히 해야
금융당국은 시장 안정화 정책을 통해 연착륙을 유도하고 있지만, 제2금융권의 부동산 PF 손실은 불가피할 것으로 보인다. 금융기관은 적절한 대손충당금 적립을 통해 손실에 대비하고, 금융당국은 신중한 정책 추진으로 금융시장 안정화를 도모해야 할 것이다.